- Virtuele oplossingen voor real-life vastgoedcrises
- Hoe waardeer je een virtueel stuk grond?
- Het eerste ‘baksteenloze’ bouwbedrijf
- Het blockchain-trilemma
- De toekomst van virtueel land en vastgoed
Vraag millennials of Gen Z-ers wat ze van de woningmarkt vinden en ze zullen je vertellen dat het nachtmerrie is. En het waarom is ook geen mysterie. Directeur van makelaar Your Mortgage Decisions Dominic Lipnicki legt uit: “De huizenprijzen zijn veel sneller gestegen dan de lonen en dit wordt nog gecompliceerder door de huren die boven de inflatie uitstijgen”. Het is dan ook geen verrassing dat de ’tech-savvy’ jongere generaties in de virtuele wereld op zoek gaan naar oplossingen voor het probleem van onbetaalbaar wonen.
Op virtuele platforms als Second Life en The Sims fantaseren spelers al jarenlang over het ontwerpen van virtueel vastgoed dat aan al hun wensen voldoet. En nu, met de opkomst van technologieën als Web 3.0 en blockchain, gaan innovatieve groepen nog een stap verder met het creëren van een virtueel vastgoednetwerk. Hier kunnen ze zich bezighouden met allerlei zaken die met fysiek vastgoed ook mogelijk zijn, zoals werken, ondernemen, recreëren en vastgoed- en prijsspeculatie.
Virtueel vastgoed is slechts één aspect van de opkomende metaverse, een hyper-immersieve VR-herinterpretatie van de online ruimte die in veel opzichten ook de fysieke wereld weerspiegelt. De metaverse wordt mogelijk gemaakt door de opkomst van Web 3.0, dat ons huidige World Wide Web vernieuwt met een op tokens gebaseerde economie en blockchain utility. Deze technologieën hebben het afgelopen decennium aanzienlijke ontwikkelingen doorgemaakt en bevinden zich nu op het punt waar real-world-toepassingen niet alleen mogelijk maar ook onvermijdelijk zijn.
Nadat NFT’s de kunstwereld in 2021 stormenderhand veroverden lijkt de opkomst van virtuele vastgoedmarkten de volgende logische stap. Transacties worden volgens hetzelfde concept van digitaal eigendom als NFT-kunst op de blockchain opgeslagen, waardoor eigendomsrechten voor vastgoed veiliggesteld worden. De ruimten worden gemeten in pixels en bestaan binnen een beperkte virtuele ruimte, ongeveer op dezelfde manier als een shop binnen videogame-hubs. Deze beperkte ruimte creëert schaarste, wat betekent dat waarde onderhevig is aan dezelfde factoren als in het echte leven. Als er onbeperkt ruimte was voor het bouwen van digitaal vastgoed zou het veel moeilijker zijn om de waarde ervan te rechtvaardigen.
Virtuele oplossingen voor real-life vastgoedcrises
Zoals veel andere zaken die uit de crypto-space voortkomen, gedijt ook digitaal vastgoed op de voorgestelde real-world use-cases. Digitaal vastgoed is een potentiële oplossing voor de hoge vastgoedkosten en schaarste waar steeds meer mensen en bedrijven mee worstelen. Stel je voor dat je niet meer met uitdagingen als fysieke winkels te maken zou hebben en je bedrijf volledig online zou kunnen zetten – en tegelijkertijd een locatie zou behouden die op dezelfde manier kan worden ‘bezocht’ als in het echte leven. Zo behoud je de persoonlijke touch en het gevoel van ‘gezelligheid’ dat bij online winkelervaringen normaliter verloren gaat.
Afhankelijk van waar je je bevindt is dit misschien zelfs op meerdere vlakken een betere optie. Denk bijvoorbeeld aan de aanhoudende bouwcrisis in Malta, waar een inadequate regelgeving ertoe heeft geleid dat gebouwen zo goedkoop en slecht zijn gebouwd dat sommige inmiddels zijn ingestort. Pogingen om deze industrie te reguleren hebben tot dusver geen zoden aan de dijk gezet. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de Maltezen steeds meer out-of-the-box beginnen te denken om werkbare oplossingen te vinden.
Er wordt in de techsector bovendien gespeculeerd dat het bouwprobleem – gedeeltelijk – kan worden opgelost door eigendomsbezit naar de digitale wereld te verplaatsen. Land waar nu bijvoorbeeld winkelcentra op zijn of worden gebouwd zou in plaats daarvan gebruikt kunnen worden voor hernieuwbare energie, waardoor het eiland nieuw leven wordt ingeblazen en het een milieuvriendelijk paradijs wordt. Een van de beste use-cases voor digitaal vastgoed is tenslotte luxe winkelen – iets waar de Maltese economie op gedijt. De duurste aankoop van digitaal vastgoed was precies voor dit doel: onlangs kocht het Canadese gedecentraliseerde financiële bedrijf Tokens.com voor $2,2 miljoen een ‘stuk grond’ van ongeveer 1860m “in het hart van Fashion Street in Decentraland”. Digitaal vastgoed in het luxe retailsegment heeft duidelijk de meeste aantrekkingskracht op investeerders. Wel is het zo dat het luxe winkeltoerisme een belangrijke rol speelt in de Maltese economie, en de vraag is of deze toeristen ook zo graag in de digitale winkels zouden willen winkelen.
Toch zijn er talloze voordelen. Zo zijn fysieke winkels, ondanks een kleine opleving na het de-facto einde van de COVID-lockdowns, over het algemeen nog steeds minder winstgevend dan hun online tegenhangers. Naast huur- en zakelijke tarieven zijn de kosten van het onderhoud van fysiek vastgoed voor veel kleine bedrijven onoverkomelijk en voor velen is het bijna onmogelijk om onder deze omstandigheden het hoofd boven water te houden. Wie bij het overschakelen naar e-commerce het gevoel van ‘een echte winkel’ wil behouden, doet er goed aan te investeren in digitaal vastgoed.
Denk bijvoorbeeld aan het succes dat talloze kleine bedrijven hebben behaald op Facebook, waar alleen al in het eerste kwartaal van 2021 meer dan een miljard unieke gebruikers zich hebben geregistreerd en een miljoen bedrijven al aanwezig zijn. Als en wanneer Meta’s metaverse platform volledig is ontwikkeld, kan dit een transformerend effect hebben op de aard van e-commerce. Vastgoedondernemers met een digitale aanwezigheid hebben belangrijke voordelen ten opzichte van hun meer ’traditionele’ online concurrenten.
Dit is natuurlijk allemaal van toepassing op de wereld van e-commerce. Je kunt je gezin niet huisvesten of een dutje doen in een digitale woning. Nou ja, tenzij je het niet erg vindt om buiten verkleumd op een bankje te liggen met je VR-headset op.
Hoe waardeer je een virtueel stuk grond?
Een van de meest aantrekkelijke vooruitzichten van vastgoedeigenaar zijn – in tegenstelling tot huren – is natuurlijk dat de waarde van vastgoed in de loop van de tijd stijgt en meer bescherming biedt tegen inflatie. Het spreekt vanzelf dat dingen in de crypto-space over het algemeen ook in waarde stijgen. Het bekendste voorbeeld daarvan is Bitcoin – die in januari 2017 nog $1.139 kostte en in november 2021 naar maar liefst $68.990 steeg.
Een schatting maken van de waarde van digitaal vastgoed lijkt in veel opzichten op de manier waarop je de waarde van fysiek vastgoed bepaalt. Allereerst is de locatie natuurlijk van groot belang. Platforms dienen als een proxy voor steden en de prijzen variëren sterk, afhankelijk van het platform waarop je je vastgoed wilt vestigen. Het populairste platform in de metaverse, Decentraland, profiteert van het feit dat het het eerste in zijn soort is, met een lange ontwikkelingsgeschiedenis die in februari 2020 leidde tot de lancering van het platform. De cumulatieve waarde van ‘land’ in Decentraland schommelt nu rond de $2 miljard. Dit geeft aan dat het voor veel mensen echt waardevol is om hier te investeren. In de eerste weken van augustus 2022 was de gemiddelde prijs van een NFT voor een stuk virtueel ‘land’ of ‘ruimte’ $4.600. Dit lijkt misschien hoog, maar het blijft natuurlijk een fractie van wat het fysieke equivalent zou kosten.
De prijs van virtueel land in Decentraland is uiteraard afhankelijk van ligging en prestige. Percelen aan de rand kosten natuurlijk minder dan een premium plek in het centrum. Ook betaal je meer voor je stukje virtueel land als het in de buurt ligt van een belangrijk monument of het ‘land’ of ‘huis’ van een beroemdheid. De grootte van het land – dat gemeten wordt in pixels in plaats van vierkante meters – is uiteraard een andere factor die de waarde bepaalt.
Het is moeilijk om een betrouwbare schatting te maken van wat virtueel land over twintig jaar waard is. Zelfs de overlevingskans van crypto is niet gegarandeerd. Als gevolg van een zware recessie of oorlog kan de hele markt in elkaar storten. Het blijft een vluchtige en niet-geteste ‘space’, zonder de beproefde betrouwbaarheid van de aandelenmarkt en fysiek eigendom. De durfals en degenen die al diep in cryptowinsten zitten zullen je echter aanraden: hoe eerder je aan boord stapt, hoe beter.
“We hebben allemaal te maken gehad met problemen in de toeleveringsketen, klimaatverandering, een wereldwijde pandemie en meer. Nu ontwerpen we een community die in elke dimensie echt klaar is voor de toekomst.”
Nelson Delgado, oprichter van Brickless Developers
Het eerste ‘baksteenloze’ bouwbedrijf
De vaardigheden die je nodig hebt voor virtuele constructie zijn natuurlijk compleet anders dan we gewend zijn in de bouw – omdat er geen baksteen aan te pas komt. Digitale gebouwen worden ontworpen door programmeurs, maar dat betekent niet per se dat ‘goed zijn in code’ noodzakelijk is om op platforms als Decentraland aan de slag te gaan. Ook in de echte wereld hoef je je eigen huis niet te kunnen bouwen op het stuk grond dat je gekocht hebt. Deze zaken kun je uitbesteden – zo ook in Decentraland.
Eén onderneming boekt enorme vooruitgang op het gebied van het vinden van praktijkvoorbeelden voor hun digitale vastgoed. De toepasselijk genaamde bouwgroep Brickless Developers speelt groots in op de woningschaarste in Florida en heeft een stad van de toekomst ontworpen die volledig zelfvoorzienend is. Dit real-world perceel van 834 hectare bevindt zich in de provincie St. Lucie en biedt iets heel bijzonders: een volledig digitale replica van de stad bestaat namelijk ook op de blockchain.
Zo’n hybride fysieke/virtuele stad biedt een enorme variatie aan innovatiemogelijkheden. Zo kunnen potentiële kopers bijvoorbeeld met een VR-headset door de stad navigeren om een indruk te krijgen van hoe deze er uiteindelijk uit zal zien. Het biedt bovendien de mogelijkheid voor een gedemocratiseerde inbreng in andere manieren waarop de stad vormgegeven zou kunnen worden. Beleggers kunnen aangeven hoe ze hun toekomstige huis bijvoorbeeld aan hun persoonlijke smaak zouden willen aanpassen, en deze veranderingen kunnen vervolgens in het definitieve ontwerp opgenomen worden. Uiteraard kun je je huis niet honderd meter onder de grond bouwen, of van diamant maken. Het gaat in dit geval ten slotte nog steeds om echte gebouwen.
De stad, Port St. Lucie, zal nog een belangrijk voordeel hebben. Veel van de functies zorgen ervoor dat de stad allerlei soorten ontberingen kan doorstaan – dankzij het feit dat er een digital twin van de stad bestaat. De oprichter van het bedrijf, Nelson Delgado, legt zijn manier van denken uit: “We hebben allemaal te maken gehad met problemen in de toeleveringsketen, klimaatverandering, een wereldwijde pandemie en meer. Nu ontwerpen we een community die in elke dimensie echt klaar is voor de toekomst.”
Omdat je je in een virtuele stad geen zorgen hoeft te maken over zaken als door de lucht overgedragen ziekten, kan deze zelfs tijdens een COVID-uitbraak blijven functioneren. Je kunt nog steeds socializen, stadsvergaderingen bijwonen en zelfs lokaal gaan winkelen – zonder je zorgen te hoeven maken dat je ziek wordt. Zo zou je met je kinderen naar een virtuele bioscoop kunnen gaan of met je vrienden naar een virtuele bowlingbaan. In Port St. Lucie zou dit heel goed mogelijk zijn. Bovendien is het begrijpelijk dat een stad die zich aan de kust van Florida probeert te vestigen – waar men te maken heeft met een stijgende zeespiegel – op zoek is naar innovatieve oplossingen. Het is goed mogelijk dat de innovaties van Brickless Developers uiteindelijk op steeds meer plekken zullen worden toegepast, omdat het meer is dan een vrijstaand commercieel project; het bedrijf probeert geavanceerde technologie in te zetten om oplossingen te bieden voor onze huidige uitdagingen met constructie en infrastructuur.
“We zijn er voor de helft. We democratiseren de toegang tot een zo breed mogelijk aantal deelnemers voor iedereen die de geldigheid van de keten wil verifiëren.”
Vitalik Buterin, oprichter van Ethereum
Het blockchain-trilemma
Blockchaintechnologie is natuurlijk niet perfect en dat heeft uiteraard gevolgen voor de wereld van virtueel vastgoed – tenzij de tekortkomingen kunnen worden opgelost. Het meest urgente praktische probleem is het ‘blockchain-trilemma’ – het feit dat de huidige blockchain-technologie slechts aan twee van de drie essentiële vereisten voldoet: beveiliging, decentralisatie en schaalbaarheid. Dit komt door de aard van decentralisatie.
Ethereum, waar Decentraland op is gebouwd, kan momenteel maar rond de 30 transacties per seconde verwerken. Ethereum 2.0 belooft maar liefst 100.000 per seconde te kunnen verwerken, maar zit al jaren vast in de ‘ontwikkelingshel’ waarvan het einde nog niet in zicht is. Ethereum-investeerder Vitalik Buterin blijft echter vol vertrouwen in de toekomst: “We zijn er voor 50 procent. We democratiseren de toegang tot een zo breed mogelijk aantal deelnemers voor iedereen die de geldigheid van de keten wil verifiëren.”
Omdat al het huidige virtuele vastgoed op openbare, gedecentraliseerde blockchains staat, is het essentieel dat we in de nabije toekomst oplossingen vinden. Als het trilemma niet wordt opgelost en virtueel onroerend goed krijgt een wijdverbreide update, zullen blockchains te traag en te duur zijn om transacties op uit te voeren. Bovendien zullen ze onveilig zijn en gemakkelijk te hacken, met als gevolg dat eigendommen gecompromitteerd of zelfs gestolen kunnen worden.
De toekomst van virtueel land en vastgoed
Virtueel vastgoed lijkt – net als al het andere in de cryptowereld – op het scherp van de snede te bestaan. We moeten ons realiseren dat de hele cryptomarkt op dit moment in een ernstige neergang is beland en – sinds de piek van meer dan $3 biljoen in november 2021 – inmiddels twee derde van zijn totale waarde heeft verloren.
Van crypto hebben we echter ook gezien dat het in het verleden al eens uit de as herrezen is en sterker dan ooit is teruggekomen, tot verbazing van talrijke sceptici. Crypto zal ongetwijfeld opnieuw sterk terugkomen en de virtuele vastgoedmarkt naar hogere niveaus tillen. Voorlopig draait het echter allemaal om de techniek. Virtueel vastgoed heeft het potentieel om diverse sectoren te transformeren, en de manier waarop we socializen en ondernemen volledig te hervormen.
Zodra er een bredere acceptatie plaatsvindt zullen we steeds vaker e-sportstoernooien en livemuziekconcerten in virtuele werelden bijwonen. De pandemie heeft ons al veel dichter bij dit soort realiteiten gebracht. Denk bijvoorbeeld aan bands als Nightwish die tijdens de lockdown virtuele concerten gaven. Of het recente Ariana Grande Fortnite-evenement dat een enorm succes werd. In de huidige social mediawereld zal het zeker sterk afhangen van de invloed van influencers als Grande om de hype te genereren die nodig is voor wijdverbreide acceptatie.
Het is veelzeggend dat de belangstelling voor platforms als Decentraland blijft groeien, zelfs middenin een marktcrash. Er wordt op social media regelmatig aandacht aan besteed en 24-uurs handelsvolumes liggen constant boven de $150 miljoen. Als deze opkomende sector dingen kan blijven doen om mensen binnen te halen kunnen we wellicht zeggen ‘the sky is the limit’ voor de virtuele vastgoedmarkt.
